当前，保障性住房建设已成为人民群众关心的热点问题。加快保障性住房建设，不仅需要在土地供应、建设体制机制等方面进行改革创新，而且需要加大金融创新力度，拓宽融资渠道，确保满足保障性住房建设的资金需求。“十二五”期间，上海市将进一步健全分层次、多渠道、成系统的住房保障体系，规划再建设100万套保障性住房，通过完善各项制度，优化管理体制和运作机制，加大人民群众保障性住房的政策受益面。
确保合理回报率是吸引资金投建公租房关键
在上海市“四位一体”的保障房体系中，廉租房、经济适用房和动迁安置房在土地供应、建设投融资方面已有一套较为成熟的运作机制，建设资金的筹措有一定基础。而由于公共租赁房建设资金投入量大，加上租金净收益低导致资金占用时间相当长，如何确保一定合理的资金回报率，成为能否吸引各种社会资金参与建设公租房项目的关键问题。
根据相关测算，目前上海市中心城区的土地动拆迁成本加上建设成本每平方米已超过1万元。而上海市住房租赁市场的租售比已严重失衡，根据公租房的租金略低于市场水平的要求，即使按照低于市场水平10%来测算，公租房租金净收益率仅为3.5%左右。按照人民银行最新公布的数据，五年以上银行贷款利率为6.8%，如按照优惠贷款利率下浮10%计算，利率为6.12%，比租金净收益率高2.62百分点。租金收益与利息存在较大缺口，成为当前公租房建设融资中遇到的非常现实的难题。
“十二五”期间上海市计划新开工建设和筹措公租房1000万平方米，约20万套。如果按照中心城区的动拆迁成本加上建设成本每平方米1万元测算，“十二五”期间上海市公租房建设资金共需约1000亿元，除去30%的资本金，则共需通过市场融资筹措700亿元建设资金。如此大的资金需求规模，而且资金收益率又相对较低、还款周期相当长，将难以通过传统的融资模式进行筹措。因此，必须加大金融创新力度，拓宽融资渠道，努力筹措公租房的建设资金。
收益率相对稳定是公租房投建的主要特点
与一般商品房开发项目不同，公租房建设虽然资金需求量大、租金净收益率较低而且占用时间周期长，但其收益具有相对稳定的特点。当前，我国金融市场的资金来源中，保险资金、企业年金、公积金等在投资偏好上普遍具有投资周期长、收益回报率要求相对稳定的特性。为此，我们结合上海实际，在金融管理部门和金融机构的支持下，积极研究和探索公租房建设投融资模式，吸引多种渠道资金以多元化方式支持公租房建设。目前已进行的探索包括：
第一，用好用足政策性和商业银行的中长期贷款。上海市“十二五”期间1000万平方米公租房的建设规划，其中50%可以通过大中型企业、工业产业园区等单位自行开发建设。这部分租赁房直接利用企业已取得土地或集体建设用地，土地成本较低，租售比相对较高，同时加上建设主体具有其他的还款来源，因此融资能力相对较强。对于这部分单位租赁房的建设资金可以充分利用银行贷款。
第二，用好公积金结余资金。按照国家有关规定，住房公积金结余资金可以贷款支持公共租赁房建设。按照最新公积金贷款利率，即使上浮10%，五年以上贷款利率为5.17%，资金成本低于同期银行贷款优惠利率。
第三，创新保险资金运用范围，以债权投资计划方式融入保险资金支持公共租赁房建设。保险资金尤其寿险资金是投资市场的长期投资资金。近年来，我国保费收入每年都以1万亿元以上的规模增长，拓宽保险资金投资渠道，是当前我国保险资金运用的重要课题。在保险资金投资的资产配置中，为确保资金的安全性，必须有一定量的收益不一定很高但现金流必须稳定的资产配置，这样的资产配置需求正与公租房投资特点基本吻合。
进一步创新融资方式拓宽公租房融资渠道
拓宽公租房融资渠道、创新融资方式需金融监管部门的政策支持和金融市场的探索，下一步我们还考虑可以有以下几种新方式：
第一，充分利用上海金融市场优势，积极探索公租房建设项目中长期票据融资。最近，我们正会同部分区政府，在明确具有一定融资能力公租房投资建设主体的条件下，探索利用银行间市场发行中长期票据等融资工具，多方式融通市场各方资金。
第二，加大房产物业信托投资基金的研究和探索力度。上海城市级差地租效益高。发展房地产物业信托投资基金，将商业物业的较高收益租金与公租房的低收益租金并入一个投资资产池，不仅可以解决公租房长期投资问题，而且可以盘活存量商业物业，拓宽社会资金的投资渠道，疏导社会资金流动性过剩，可谓一举多得。目前，上海市已研究制定了几个可操作的房产物业信托投资基金方案。
第三，积极探索公积金、保险资金的股权投资方式。只要处理好公积金、保险资金公租房股权投资的市场流动性问题，解决这些资金投资的有效退出机制，公租房的投融资又将可以探索出一种新的投资模式。上海市金融市场体系较为完善，金融资源丰富，金融创新能力强，我们完全有条件在这方面作有益的探索。
第四，研究设立公租房组合投资基金，创新公租房投融资新模式。当前我国社会资金相对比较宽裕，流动性相对过剩。发起设立投资基金，通过投资金融市场与投资公租房同步运作，均衡投资收益，不仅可以吸引一部分社会资金，缓解了流动性过剩，而且可以创新金融产品，活跃金融市场。
当然，上海市保障房投融资模式的不断探索，还需要金融体制和政策的支持，也必须要与公租房建设土地供应以及财税政策相配套。只要坚持金融创新，拓宽融资渠道，加大政策力度，在与其他相关政策相配合形成的综合效应下，上海市保障性住房的建设目标一定会实现。 （责任编辑：程宏毅）
