房产税若不能抑制房价，能取消吗？2011-01-31为啥要收房产税呢？诸多官员几乎异口同声，那就是打击炒房族，抑制不断攀高的房价，让房价合理回归。对此，黄奇帆市长已经高声断言——实行房产税，炒房族就会消失。
地方政府征收房产税，其出发点和立足点就是抑制房价。既然如此，地方政府很有必要再设一个前提——房产税的征收，若不能抑制房价，或是收效甚微，试问：能取消吗？若能取消，一切无需赘言；若不取消，房产税的征收就缺乏正当性——皮之不存，毛将焉附？既然不能抑制房价，房产税征收势必失去了征收的理由和基础，继续征收，难以服众。
房价畸高是否真的由炒房族“炒高”，社会一直有争议，最起码，未见任何权威数据证明，房价高企的罪魁祸首是炒房族。虽然谁都承认，炒房族在一定程度上多少推高了房价，但是否主导因素，我认为颇值得商榷。若不是主导因素，那么征收房产税对于抑制房价，其作用自然是微乎其微的。
实质上，去年实施的楼市“新政”，并没有遏制楼价的上涨。强调二套房首付50%、三套房停贷；上海、宁波等地实行“一户限新购一套房”；诸多城市大幅提高交易税……这一切，与征收房产税有异曲同工之处，即都是通过禁止炒房来抑制房价。看来，想通过限制购房者的购房热情与炒房，来抑制房价的想法是天真的，或是根本就是错打板子。
其实，经过多年的争论和认识，房价之所以高企的原因早已浮出水面，基本厘清，用专家的观点概括，就是房价的构成因素有4个“1/4”：其中建安成本是1/4、土地成本是1/4、税收是1/4以及开发商利润是1/4。建安成本是固定的，开发商利润不会出让，若是土地价格、税收再不降，抑制房价只能是痴人说梦。从这点看，征收房产税，似乎与抑制房价无关。
既然征收房产税与抑制房价是否有必然关系，官方与民间的声音都含混不清，试问，像上海、重庆等地，为什么迫切欲征收房产税呢？其实，可从此前有些官员的表述中窥视到端倪——2010年8月，国家发改委财政金融司司长徐林直言，房产税的开征，将为地方政府带来一个稳定的主体税种；而财政部财科所贾康也表示，此税种应该由地方政府掌握，把它培育成为地方政府的一个主体税种。
将房产税培育成地方政府的主体税种，或许是有些地方政府急于征收房产税，却不能直接表露的真实原因。若如此，地方政府征收房产税只是假借抑制房价之名，实为增加百姓税负，为地方政府增添财政收入而已。这还尚且不论地方征收房产税是否有法律依据。
一方面，2010年我国地方政府征收土地出让金已达2.7万亿元，另一方面，却要通过征收土地出让金抑制房价，无论怎么看，个别地方政府不愿降低土地出让金，让利于民，却急于从百姓口袋里掏钱降房价，只有霸气，而无底气。
重庆房产税即将开征，既然黄奇帆市长说是为了让炒房族消失，抑制房价。在此，我想问黄市长：房产税若不能抑制房价，试问，能取消吗？
' />房产税只是完善住房制度新起点2011-01-30在财政部、国家税务总局、住建部有关负责人日前透露通过试点将逐步在全国推开房产税制度改革后，1月28日起，上海、重庆向个人开征房产税。上海居民新购第二套及以上住房和非上海居民新购房将征房产税，税率暂定为0.6%和0.4%。重庆主城九区内存量增量独栋别墅、高档房、外地炒房客购第二套房将被征收房产税，税率为0.5%-1.2%。这意味着房产税时代的正式到来。
沪、渝两地房产税试点版本在各方面都存在差异。上海税率较低且实施固定税率，重庆税率较高且实施累进税制；上海针对增量住房，重庆存量增量住房均在征收范围内；上海的征收对象侧重于超标人均住房面积，重庆的征收对象侧重于高档住房；上海估值计价较为繁琐，重庆较为简便。然而，无论两地版本在征税税率、税率机制、征收对象和税收减免优惠范围等方面有多大不同，通过调整房产交易和持有环节的税收比例，减轻地方政府对土地财政的过分依赖，消除房地产市场的投机心理预期目标并无不同。两地试点版本的不同，或许只是出于针对不同情况全面积累房产税制度经验的政策布局。
开征房产税对于积弊重重的房地产制度来说是一次结构性翻修，对于这个市场中的地方政府、开发商、投资者的惯性行为选择是一次强力规范。但是，指望开征一个税种就能毕其功于一役，彻底扭转楼市价格的非理性上涨冲动，是不现实的。
房产税的威慑作用主要体现在投机炒房环节，但是房价非理性上涨的构成因素不止是投机资金，还包括地方政府与地王们炒作的地价上涨、建安成本上涨、刚性需求难以得到满足等多种因素。在房产税最终税率水平仍然较低、流动性依旧充沛的情况下，即使短期内对房价产生抑制作用，对房价的影响也仍然有限，房价理性运行或者全方位回落的可能性微乎其微。
比如，从百姓的角度看，如果不同体系的住房供应量满足不了需求，怎么能消除对房价未来上涨的恐慌？从投资者的角度看，在通胀预期高涨的情况下，除了买房，还有哪些投资可以防通胀？从地方政府的角度看，在房产税尚不能成为地方稳定税种的情况下，除了卖地还有什么办法获得财税来源？这些问题并非开征房产税就能完全解答。
楼市调控是否成功，最重要的考量指标是房价水平与居民收入水平能否合理匹配，能否让居民的住房权和理性产权诉求得到满足。从这个目标出发，如果没有对土地制度的进一步法治化管理，对财政依赖的进一步制度解构，对大量资金的融通接纳渠道，对房产税征收和使用环节的阳光管理，那么房价随时可能反弹，百姓对房价上涨的心理预期就不会真正减弱。果真如此，开征房产税的意义就可能会局限于局部，局限于政策宣示而无法彻底落地。
因此，房产税时代的降临，同时也应该是这样的时刻降临：强化对地价构成因素的治理，推动公共财政的改革，加快保障房建设的步伐。如此，房产税才能真正取之于民用之于民，其对房价的现实影响和对房地产市场的长远意义，才能完整显现。
' />别把税收当成行政工具2011-01-27重庆作为试点开征房产税，公众的焦点集中在了房产税能否为持续高涨的房价降温上。重庆市市长黄奇帆也笃定地说：“人人炒房，归根到底，没有搞房产税。”仿佛房产税就是灵丹妙药，税收手段一出便可剑指市场风云。且不论房产税是否真如灵丹妙药，也不论房产税开征后是否能弥补分税制改革后税收分配不合理的现状，单看政府把征税当成了政策调控的工具，就让人难以理解。
把税收当作了行政工具，这与政府在征税问题上自由度过大有关。此次房产税的开征，既看不到法律程序，也不见人大在征税问题上的博弈。似乎一个税种，无论理由是否充分，百姓是否认同，各方是否充分认证，政府一说开征就立马开征了。严肃的税收问题，似乎成了解决一切社会问题的柳叶刀，哪里出了问题，就到哪里去收税。早前股票泡沫大时，便开征印花税；需要养路了，就开征燃油税，而这次轮到了房产税。
这种自由度过大的征税方式对社会发展伤害极大。当政府可以随意开征新税种，随意增加税收比例时，公众对自身财产就没有足够的安全感，丧失了安居乐业的心理基础。同样，政府征税冲动无法得到合理抑制时，就会试图不断将公民私人财产纳入政府之中，使得公民财产随时处于了不稳定状态中。
税收问题如此重大，不仅是经济问题，更是法律问题和民生问题。税收作为国家对公民财产的征收，本质上对公众财政正当“掠夺”的恶，它的基础是公众自愿把部分财产的所有权让渡给政府。不说现代社会“无代表，不纳税”的法律原则，我国法律也明确指出，对非国有财产的征收，只能制定法律。即使尚未制定法律，也需由全国人大和常委会授权国务院制定行政法规。这些都是对政府纳税冲动的限制。
然而现实情况是，在保障公民财产的第一道关口——征税问题上，保障机制却屡屡失手。如此次房产税的开征，就显现出政府在征税时信息的不公开，开征税种和提高税率的任意性。如果房产税的征收不能由人大主导，不能由人大代表博弈决定，无论抑制房价的预期效果能否达到，其开征方式也是不合时宜的。
' />利用房产税遏制炒房是馊主意2011-01-27在流动性汹涌澎湃的当下，在政府建设保障房和廉租房不给力的当下，在物价飙升的当下，这样的想法显然是非常幼稚可笑的。最为愚蠢的是，还想当然地认为“只要房产税率为3%”，炒房族就死了。其实在我看来，即使有房产税出台，或者设置税率为3%，也未必遏制得了炒房现象的漫延。
其一，是流动性汹涌澎湃，那么多资金必定要找个渠道流去，试想当今，老百姓能够有多少投资渠道去选择？流动性凶猛，货币贬值严重，老百姓手上可怜的资金找什么去避险？难道老百姓要眼铮铮地看着自己的钱一天天地变少？除非不可能，只要可能老百姓必定找保值增长的项目投资或避险。
其二，是政府建设保障房和廉租房非常不给力，而且只见雷声不见雨点。这是导致房价高高向上老不肯掉头下降的重要原因之一。假若，保障房和廉租房建设给力，市场上有大量的这两类房供应，我想很多人也必定不会削尖脑袋都要买房。炒房者，更是得认真掂量掂量炒房的市场风险。因为房子，是很难变现的较大宗商品。
第三，是土地出让金是地方财政收入的重要部分，据有关数据显示2010全国土地出让金突破2万亿元，此收入非同小可。甚至，有些地方政府土地出让金收入，占其财政收入还达95%以上。故地方政府天天都在盼望地价飙升，天天做梦都想在自己管辖的土地上产生地王，天天都在盼望房地产市场繁荣，房价保持高位稳定或稳步向上。这个心病不解决，地方政府怎么会有心思去积极建设保障房和廉租房，如果积极去做，那不是等于为难自己，跟自己的财政收入过不去？这样的愚蠢事，只有猪才干，并且是笨笨猪那种才干。
第四，是为什么黄奇帆们非常喜欢提出设置房产税，并且提高税率，还不是想增加财政收入，增厚地方政府的钱包？这样的想法，根本就不是为降房价着想，根本就不是为遏制炒房和投资房地产着想。试想，按照经济学，某商品在现价的基础上加税，商家必定得加价才有利可图，难道房地产商和炒房者都成了雷锋不成？
说老实话，按照宪法规定，国有土地为国家所有，建设在这些土地上的建筑物，只有70年使用权。换句话说，开发商或老百姓购买国有土地建设房屋，所拥有的房产只不过是向国家一次性交纳70年租金而已。说得难听些，这类购房者只不过是租房者而已，其真正主人还是国家。而主人凭什么又向租房者缴纳房产税？所以向国有土地上的房产使用者收税，于法不通？这是法理障碍。也就是说，要有房产税得先突破这个法律障碍。否则，有违反法律的嫌疑。
' />于法无据的房产税能公平吗2011-01-25税收最重要的原则就是公平性，横向的来说，是相同的情况下人们负担相同的税负，纵向来说，是不同的情况下按照不同的比例承担税负。
影响税收公平的原因各种各样，从房地产税的评估来说，一是评估的技术原因，二是评估者的公信力。
历史上最早的税收是人头税，因为在技术上它比较简单，财产税在历史上不好征收，因为从技术上来说评估有难度，成本太高。
在欧洲，早先征收的房产税性质的税收，有烟囱税、炉灶税、壁炉税、窗户税（英国），门窗税（法国）等等不同的名目。最有意思的当属英国的窗户税和法国的门窗税。英国窗户税于1696年开征，按照房屋窗户数量的多少决定税负。这项税收在1747年修改，规定首先对每个住宅征收2先令的固定税，然后对窗户征税，超过10扇的所有窗户，窗户税随窗户的增加而增加。法国门窗税是大革命后才征收的一种新税，对所有住宅、工厂和车间征收，标准是建筑物开孔的数量和种类，如大门、小门、有阳台围栏的窗户、小阁楼窗户等。
显然，窗户税和门窗税，是因为相对于复杂的房产评估来说，数窗户简单得多。但对于纳税人来说却无公平合理可言，它遇到了人们消极的与积极的抵抗。有些住户将窗户改装成能开能合的活动窗户，税务官员来检查时，便将窗户关上。
窗户税与门窗税，用简单的数门窗的办法替代房产税所应有的精细评估，古代评税技术手段落后，这样做也是不得已。其实，除了评税技术落后造成的公平性外，评税人公信力是影响评估公平性更重要的因素。
在中国历史上，为了较为公平合理地确定人们纳税服役的负担，政府对于人户进行评等，上等户要负担一些比较重的徭役，而家庭户等的高低，主要看土地、房产和一般浮财。而户等高低，仅仅取决于基层政权官吏的认定，这些一向鱼肉百姓的官吏根本没有什么公平性和公信力，结果往往是“上户诡为中户，中户诡为下户，甚至上户竟等下户”，“三等九则操纵于长吏笔端之下”。户等高低完全“视其赂之多寡以为物力之低昂”。
历史上影响房产或财产评估的问题，现在其实同样存在。
房产税如果按照现值累进征收，必然涉及房产价值的评估和认定。房产所处地段，楼层，朝向，光线，户型，建筑年限，周围环境，都是影响现值的因素。而房产所有权权属情况，更是错综复杂。对于一个城市的所有住房进行评估，建立档案，分出档次，这需要数量庞大，公信力服人的独立的房地产评估师。但非常遗憾的是，现在，第一，房产评估师的数量远远没有这么多，第二，尚未有真正独立于权力意志之外的房地产机构和评估师，第三，目前的房产评估机构根本无公信力可言。
没有法律依据的房产税，首先缺少的是形式和程序上的合法。而如果在征收中做不到公平公正，有权力的通过评估作弊逃避可纳税，而税负仅仅落在没有能力作弊的人头上，最后沦为和数窗户征收没有区别。
' />房产税普征是趋势2011-01-20继在重庆宣布在十二五期间征收房产税后，上海市长韩正表示，今年将做好征收房产税的准备，并透露将对超面积新房按比例征收房产税。（据1月19日《广州日报》）
社会有一种观点认为，房产税将以增量征收为主，为此一些地方出现了为规避房产税而交易量猛增的现象。也有人认为，要制定政策防止房产税征收范围扩大化。从目前来看，以增量征收的出发点是合理的。但从发展的趋势看，对存量和增量都开征房产税可能是一个趋势。
一个最简单的道理是，所有的增量都会变成存量，而存量中一部分已纳税，一部分不纳税，本身就是不公平，这也将打乱房产市场的价格体系。因此，即便房产税有免征项目，也不能以存量和增量来划分。当然，可以预测的是，在实际执行过程中，会先以增量开征为试点，积累经验，在条件成熟时逐步扩大到对存量房开征。
因此，在房产税开征成为定局的情况下，普遍征收可能是最终格局。
而且，推出房产税的根本目的并不是打压房价，而是替代土地财政，逐步成为地方财政的支柱税种。因此，可以预期，一方面，土地资源越紧张的地方政府，对房产税的期望越大；另一方面，当地方政府收入与房价挂钩时，最不希望出现的就是商品房价的大幅下降。所以，从这个角度说，目前重庆和上海即将出台的方案，破冰意义要大于财政意义。尽管最初的开征范围不会太大，税率不会太高，但重要的是让社会逐步接受“房产要纳税”的理念。
至于很多人期待的房产税对商品房价格的影响，可能更多只能体现在社会心理上。虽然房产税被视为这个市场最大的利空消息，但人们过高地估计了房产税对商品房价格的调控作用。
一方面，从重庆和上海的方案看，房产税税率均不超过一个百分点。以上海平均房价2.2万计算，100平米的房子价值220万。1%的房产税意味着每年交税2.2万元。这个征税额度带来的持有成本很难对市场形成有效压力。一旦房产税利空出尽，而流动性规模又没有得到有效控制，那么房价再度上涨的可能性是存在的。
另一方面，卖方在持有房产期间交纳的房产税，将构成他出售房产的成本之一。当前出售与5年后出售，在其他条件不变的情况下，卖方多支付了11万的房产成本，这必将转嫁给买方来承担。因此，房产税的开征，更有可能提高房产价格。
房产税从“增量征收”到“普遍征收”或将成为趋势，在演进的过程中如何尽量减少对中产以及弱势阶层的损伤，是政府必须要考虑的问题。随着房产税的开征，社会也更有理由把保障性住房作为考核各级政府的一个约束性指标。这也应当成为地方政府开征房产税的终极目标：取之于富人，用之于贫民。
□匡贤明（学者）
' />房产税莫成中产阶层之痛2011-01-19究竟为什么要征收房产税，得先从中国房产税出台的前世今生说起。中国的房产税，最早源于7年前的物业税，而当初进行房产税改革的初衷，和抑制房价关系不大，而是为了规范繁杂的“不动产税”。在中国房地产领域，与房地产有关的税收包括房地产税，城市房地产税，城镇土地使用税，土地增值税，耕地占用税，印花税，营业税和所得税，繁杂程度在全球独一无二，而夹杂在其中的各种收费更是举不胜举，饱受公众诟病。基于此，为了完善国内房地产开发和交易环节税费，十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。也就是说，房产税出台的初衷，是为了规范房地产领域的税费体系。
随着坊间流传的各种房产税版本的曝光，民众发现，按照这些版本，房产税根本无法起到平抑房价的作用。以税率为例，不管是1％，还是0.5％，和目前房价的涨幅根本不能相提并论，甚至连CPI的涨幅都无法企及；如果再看征收对象，无论是按照面积征收，还是按照套数征收，对房产税真正有感受的只有一类人，那就是中产阶层。因为低收入者有可能免税，这在征收房产税的国家基本是一个通例；至于真正富有的阶层，房产税的支出对他们而言并不构成什么负担。最后，房产税的真正承担者将是拥有一套以上住房，生活相对优越的中产阶层。对于中产阶层而言，即使1％的税率，每年的支出也在万元以上，绝非一个可以忽略不计的数字，房产税杀房价无力，但对付中产阶层，却可以让他们感受到冷冷杀气。
在这种情况下，明确房产税的征收目的非常关键：是为了抑制房价，是为了抑制投机，还是通过向中产阶层征税，给地方政府增加稳定的收入来源？要完善税收体制，就要在征收房产税的同时，大幅度取消其他的税费，而要抑制高房价，就不应该针对居民个人，而应该对那些拥有三套以上住宅甚至还有别墅等豪宅的人群征税，或者对炒房者直接征收暴利税。如果不明确房产税开征的目的，而且在对目前已经存在的与房地产有关的税费进行清理的情况下，就贸然开征，则意味着房地产领域的税收将更为繁重。从国际比较的角度看，我国房产税税费不仅不算低，而且很高，与房地产开发和交易有关的税费高达60多种，占房价的比例保守估计在40％以上，由此而言，房地产领域税费改革应该在维持现有税负水平的基础上，调整结构，而不是只强调征收房产税。
从国际上来看，关于房产税如何征收、征税对象、税基、税率等等，各国的做法虽有差异，但共同点远远多于差异。比如，以英国为例，房产税是唯一的地方议会可以决定的税收，占英国地方税收收入的比例高达90％以上，占地方财政收入的比例也在60％左右，可谓地方财政收入的第一来源，在这个意义上，很多国家的地方财政都是 “土地财政”，但在英国，从未听说民众对房产税的抱怨，而且都是主动申报。这些税收，最后用于社区教育、医疗等各方面的建设。而且，英国地方政府并不是无限制地征收房产税，而是每年确定一个征收支出的总预算，减去中央财政的转移支付和其他收入，只有差额部分才征收房产税，同时，还对低收入阶层完全免税。这样的一个税收体系决定了房产税虽然是地方财政的主要收入来源，但民众对其具有较高的认同感。
再看我国，由于我国实行极为特殊的土地政策，70年的期限，加上不菲的土地出让金，已经让民众付出了很多，如果再征收房产税，合理性和必要性何在，在制度上如何自圆其说？房产税征收之后，土地出让金是取消还是正常收取，征收之后的房产税究竟又作何用途，是搞政绩工程，还是用于保障房等民生领域的建设？不对这些问题进行回答，我们就无法理直气壮地进行试点，更无法理直气壮地讲什么国际经验，与国际接轨云云。在以上种种的疑问得不到制度正面回应的情况下，强行推行房地产试点，甚至对个人拥有的所有住房征收房产税，除了损害刚刚崛起的中产阶层的利益，恐怕别无他用。
（作者为资深政经评论人士，央视评论员）
' />一边号召租房 一边抑制多套住房2011-01-14尽管有关房产税的争议很多、很大，但很多人可能笃定地认为，房产税主要是针对炒房者和富人的，只是对高档房、多套房、大房子征税，与大多数普通百姓无关，亦即“不会影响合理的居住需求”。重庆、上海传出的消息似乎也印证了人们的判断：重庆只是对别墅、面积超过144平方米的住房以及累加面积超过200平方米的多套住房征收房产税，上海市则是对人均面积超过70平方米的住房征收房产税。但我要说的是，别以为房产税与普通百姓无关，更不要以为房产税“不会影响合理的居住需求”。
房价畸高，很多人或望楼兴叹或不幸成为“房奴”，此时另一种声音声声入耳：面对高房价要“淡定”，不要急着买房，租房也是不错的选择。好吧，我们租房。可是，号召大家租房，首先得有房可租吧，也就是说，得有很多人拥有多套住房可供出租吧。然而，此前的楼市调控，首先剑指多套住房，提高房贷利率甚至不给多套住房贷款之类；现在出台房产税，首要打击目标仍是多套住房。
如此一来，理论上会有两种结果：一种结果是房产税对购买多套住房形成抑制；另一种结果是房产税并入租金转嫁给租房者。前一种结果正是力挺房产税的人希望看到的，他们寄希望于房产税抑制多套住房，通过降低需求来抑制房价。可他们似乎忘记了：不是有很多人买不起房吗？不是说买不起房不妨先租房吗？既然有那么多人需要租房，房东手里的多套住房就能够租出去，哪怕提高租金、把房产税转嫁给租房者，租房者也无可奈何。进一步说，房产税越是对多套住房形成抑制，租房市场供需越不平衡，房产税并入租金转嫁给租房者的可能就越大。所以，实际的结果只有一个，那就是房产税导致住房租金上涨——难道这不是影响了人们“合理的居住需求”吗？
住房租金上涨也有两种结果：租房者要么默默忍受，要么下决心砸锅卖铁也要买房。显然，后一种可能性更大，买房者增多，势必导致房价上涨，而房价上涨是不分面积大小的，再穷的人、再“合理的居住需求”也会受到影响。况且，针对高档房、多套房、大房子征收房产税只是暂时的，谁能保证以后的房产税不会“推广”到所有住房？
房价调控，总是在需求上打转转，一边号召大家租房，一边抑制多套住房，殊不知两者是相互矛盾的，以至于在需求上所做的调控文章难免扬汤止沸。其实，对于公说婆说的房产税能否抑制房价，我们应该有最朴素的判断：其一，开征房产税意味着政府从房地产市场获得了更多收入，这个收入不可能凭空产生，而只会以抬高房地产市场成本为代价，并最终体现在房价上；其二，如果房产税既能增加政府收入又能抑制房价，如此两全其美的“灵丹妙药”会等到现在才用吗？
' />重庆房产税合法吗？2011-01-13今天看到各网站都在讨论，说是重庆会在第一季度确定开征高档商品房房产税，大量讨论都在说这种税种到底应该定多高为宜以及对房地产价格持续上扬有多大作用。而我这个学法律出身的人则禁不住首先要问：重庆开征房产税违反宪法吗？违反中国的法治原则吗？想一想，觉得还真有那么一点。
增加新税的法定权力在全国人民代表大会，它也可以授权国务院开征新税。国务院在1986年颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》。在该条例中，个人所有非营业用的房产属于免纳房产税的范围。该条例并没有区分是高档、中档还是低档商品房，只要房主不是为“营业用的房产”，房产税是征不得的。
媒体报道说：“财政部已原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案将由重庆制定，报财政部备案”。窃以为这十分不妥。财政部可能没有资格去授权吧？因为它本身也没有权力修改国务院的条例啊？
中国房地产价格泡沫巨大，在北京、上海等大城市，人们现在为房产所付的钱等于是用买奔驰的钱买了一个夏利。经过近一年的市场走势来看，总理说的不算，这是总经理说了算。尽管如此，哪怕地方政府为中央政府分忧解难的心情多么迫切，法治是践踏不得的。
诸位法律同仁，这里把问题提出，供商榷。 （原载陶景洲博客）
' />房产税能否打破调控怪圈2011-01-12房地产“利空出尽”，但相关股票价格却不涨反跌。9日传出消息称，重庆年内将开征高档商品房产税。此外，上海也将试征房产税。房产税“靴子落地”，但翌日沪深两市房地产股先涨后跌。当天收盘，房地产指数跌2.25%，跌幅大于上证综指及深圳成指。
股市历来都有经济“晴雨表”之称。房地产板块的走弱预示着，房产税并非楼市调控的“最后一根稻草”。有报道称，作为楼市调控的“后手”之一，交易环节的税费成本很可能会上调，契税税率将从目前的1%-3%上调至公寓房按照总价的4%征收、别墅房按照总价的6%征收。
一般而言，调控政策出台有两种可能：其一是边际作用递减；另外一个则是累积政策效应爆发。随着本轮楼市调控力度一再收紧、调控策略频频更迭，其对房价的打压绩效却大有递减之势。毕竟此前调控轨迹已然让市场习惯了“重拳—低迷—上涨”的逻辑，唯有调控思维的彻底转向，楼市越调越涨的怪圈才可能被打破。
房产税在房地产市场的萌动，一度被视为打击投机的利器。然而，伴随着房产税传闻渐次清晰，各方紧绷的神经也逐步舒张开来。尤其是市场发觉各地房产税细则的轮廓远低于此前预期之后，这把楼市的“达摩克利斯之剑”甚至成为了引爆岁末年初楼市行情的导火索。
据媒体报道，率先推出房产税试点的重庆与上海，房产税均是针对新增房发力。重庆起征面积或为220平方米-230平方米，税率可能1%左右；上海起征面积是新购房后家庭人均超过70平方米部分，税率一般在0.4%-0.8%之间。这意味着，房产税开征之前的各种投机将会“既往不咎”，该原则让征税大棒正式祭出之前的时段成为了购房“黄金期”。以上海为例，截至2010年12月27日，上海内环内、内中环、中外环、外郊环以及郊环外的房价，环比分别上涨了36.4%、41.4%、58.6%、53%和55%。而与此同时，起征面积偏大也让投机打击面缩水。其结果是，“房产税可以转嫁给买家”的声音在乐观看涨者听来似乎合情合理。
以此观之，契税上调传闻也可能会重蹈房产税覆辙，同样经历市场惊恐、探究、淡定的心路历程。推而广之，此前轮番上阵的楼市调控，均在短暂观望后以下一轮报复性上涨收尾。古人云，“一鼓作气，再而衰，三而竭”，调控政策正是在如此反复之间自损威严。需要指出的是，在市场经济中，预期是一个价格发现的过程，决定着未来价格的变动方向。在既有调控政策都已使用到极致的情况下，有关部门不妨从扭转房价看涨预期着手，打破楼市调控怪圈。
回顾过去的调控政策，皆是围绕“遏制房价过快上涨”的基调展开。这一政策基调似乎着眼于“过快”二字，在一定程度上被视为认同了房价长期上涨的趋势，反而会给看涨房价的炒作者以政策口实。如果将楼市调控目标明确定位于“房价理性回归”，那么才可能传递给市场全新的政策判断，让看平或看跌观点成为市场主流，更有助于调控政策效果的切实发挥。同样道理，主管部门既然将打压房价视为己任，那么必然要联合各部门共同发力，从破解地方政府土地财政、打击开发商杠杆运作空间等深层次症结着手，让房地产业回归“平民”角色，与其他行业一道接受市场优胜劣汰、周期性波动的考验。
房产税试点开征、契税上调传闻，这些看似来势凶猛的调控新政对投机的威慑力却呈黯然之势。因此，调控部门要想从根本上扭转楼市乱象，必须要重新审视调控政策基调了。
' />对房产税开征的担忧2011-01-11房产税争议数年，重庆终于成为第一个开征的城市。笔者认为，向特定人群征税同样也触及老百姓的敏感神经，按照我国有跟风的惯例，有人开头，就会有众人蜂拥而至，所以不免让我们平民担忧征收范围会不断扩大，伤及我们存了多年积蓄准备买商品房的人。
其一，房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整。但如果这种税收杠杆作用不明显，是否会加大力度，误伤不是富人的平民。其二，在当下征税程序并不十分规范的情况下，国家无征收标准，各地自定就会出现标准定的过高，政策效果不明显；标准过低，就必然会伤及我们平民。其三，开征高档商品房房产税是地方法规，无疑是为地方政府又开辟了一个财路，但随着国家土地政策的不断收紧，当没有土地可卖时，地方政府是否会扩大征收范围。其四，开征高档商品房房产税后，谁来维护民众购房的权利？如何制约各地政府的收房产税的权力？
' />房产税：公众已麻木，政府仍忐忑2011-01-11严格意义上，这样的老生常谈，最多算是一种旧闻重申，怎奈“某地确定试点房产税”一年前是新闻，至今居然还是新闻！一年前，有观点认为房产税或将成为楼市调控的重磅炸弹，公众为之欢呼；一年后，特别是在经历过“史上最严厉调控年”房价与出让金仍旧双双飞涨之后，人们已经清楚地知道，指望房产税遏制房价简直就是痴人说梦。
“房产税来了”已经喊得太多，那只传说中的靴子却迟迟不见掉下来，除了各种或小道或官方的消息频传之外，房产税已经怀胎多年却始终无法分娩。而且，自从开征房产税成为舆论关注的话题，有关部门就一直在刻意弱化公众对用税收调控房价的期望，强调房地产税并非针对房地产市场，而是完善税制改革，为地方提供稳定的财源——正如财政部税政司综合处处长周传华所公开表示的，“房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源”。
然而，中央的此番苦心似乎并不为地方所青睐，除了重庆、上海申请试点之外，更多的地方政府都因为担心房产税影响楼市而不为所动；就算是重庆、上海，房产税的征收范围也仅限于少数高端房产，甚至仅仅针对增量住房，也即“老楼老办法，新楼新办法”。显然，房产税之所以迟迟不能试点，根本原因是在于，地方政府一直试图寻求一种平衡，一直试图划清一条红线，那就是：既能新增地方税收，又不对楼市造成负面影响。
在乐见税收增加、不愿房价下降的潜台词下，房产税已经距离公众原初的期待渐行渐远。某种意义上，房产税从传闻到试点的时间拖得越久，越能说明地方政府对于房产税态度的暧昧。此时此刻，再来讨论房产税会否影响房价，其实已经根本没有意义：同样的房产税政策，在不同的细则和执行下，会发挥完全不同的效果——房产税对于遏制房价的调控效果，与其说是一个“能不能”的问题，不如说是一个“愿不愿”的问题。
政府立场决定政策成效。房产税试点迟迟不能进行，充分说明了地方政府的忐忑心理，然而，在洞悉了那份忐忑之后，公众对于房产税倒是愈发显得麻木了——打击房价根本不再奢望，唯一的诉求就是，不要再额外增加自己的经济负担。人们对于开征房产税的态度，也从更多期待变成了更多警惕：别到时候打击房价被有效规避，打击民生却被完全忽略了，普通民众恐怕无法规避“羊毛出在羊身上”的命运。
' />重庆房产税 将是什么样的范本2011-01-11重庆终于有望在上海、深圳等试点城市之前，成为中国内地第一个开征房产税的城市。而在重庆新近印发的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中，也已明确要求相关部门积极做好征收高档住宅房产税的准备工作。
第一个“吃螃蟹”的重庆，将给我们树起一个什么样的房产税征收样本——它能否解释清楚“房产税”这一概念？在政策出台过程中，是否充分尊重民意，给公众知情权、表达权、参与权、监督权？房产税收入及其使用如何透明？
自2010年年初房产税一词忽然时髦以来，多少官员、专家在公开场合大谈房产税，但房产税究竟是什么税种，谁也没说明白。相反，说得多了，公众倒越发疑惑起来。有人说，房产税是悬壶济世的“神医”，拯救价格畸高、混乱的房地产市场于水火；又有人说，房产税是社会的减震器，有助于平衡贫富两极；还有人说，这是和国际接轨，是征收财产税，发达国家都有了，咱们的经济发展到一定程度了，也该有。说来说去，都是围绕房地产税可能的、不确定的伟大社会意义宏大叙事，房产税究竟是个什么性质的税种，它的本质是什么，民众依然不明白。
媒体所报道的重庆市房产税试点方案同样是雾里看花。无论是“针对高档住宅征收”的基本思路，还是“套数越多、面积越大”征收税率越高的操作方案，都无法解释房产税的概念，无法说明白，为什么在民众已支付了价格不菲的土地出让金之后，还要交纳房地产税？更无法解释，为何只拥有70年土地使用权的民众，要为土地增值的最终利益买单？
一项关乎地方民生的重大政策出台，应当经过广泛的讨论，广征民意，吸纳民智。从媒体目前报道来看，重庆的房产税方案并没有经过公开的讨论。事实上，几乎所有试点城市的房产税方案都是“秘密”进行的，房产税传闻与流言漫天飞舞，官方消息却始终惜字如金。为何和公众利益如此密切相关的政策始终与公众保持绝对距离？重庆方案并未给出答案。
房产税的征收话题之所以掀起如此轩然大波，除了其涉及面广，关乎民众切身利益，还有一个重要原因，就是房产税可能产生庞大税收收入，这部分收入会否透明？它的支出是否公开？它能够给民众创造怎样的利益，能否真正取之于民、用之于民？重庆要在房产税征收上起到示范作用，就不可能回避上述问题。重庆从今年起首次实施财政公开，公开当地48个政府部门的财政预算，但这改革距离“阳光财政”还很远，还远远没有达到纳税人的要求。
在无数的传闻和流言的包裹之中，重庆“两会”正式将房产税这只靴子落下。征收房产税，重庆要做第一，那就请认认真真地做第一，对房产税的定位、征收方案、监督管理等，都能有些历史性的贡献，这是社会对先行者的期待。
' />房产税开征，疑问尚待澄清2011-01-11房产税终将从“空转”进入“实转”。据新华社报道，记者从正在召开的重庆市“两会”上获悉，重庆市政府将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税。据悉，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，重庆市正抓紧完善方案，有望在今年一季度出台征收高档商品房房产税的文件。
喊了这么久，争议了数年，房产税开征的消息最终在重庆得到了官方的确认。虽然重庆的房产税究竟如何征还是雾里看花，但基于房产税的影响，公众自是倍加关注。人们相信，房产税在重庆试点开征，预示着离全国开征的时候也不远了。
无论是出于何种目的，房产税作为不动产税的一种，其开征是大势所趋。新闻说得很清楚，重庆房产税的具体实施方案由重庆市制订，报财政部备案。这表明房产税并不是作为一个新税种而出现，只不过是将现有的房产税扩大到居民自住房的范围而已。尽管如此，剖析重庆房产税的细节仍有一定意义，毕竟它的试点将会为其他城市乃至全国开征房产税提供借鉴。
任何一个税种，公众最关心的当是向谁开征、开征的税率是多少。重庆房产税将征收对象定为高档商品房，至于高档商品房如何界定，目前没有透露。不过重庆市市长黄奇帆在去年接受媒体采访时，曾透露了重庆房产税的思路：先对别墅、200平方米以上和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房收取1%的房产税；按面积计，实行累进税率；每户家庭拥有普通住宅超过四套，可能被征税；外地人投机购房，可能被征税。而且征收范围首先是增量部分，存量部分视情况开征。
倘若最终重庆的房产税果真如此，那么显然有几个操作上的细节值得追问。首先，高档商品房的界定存在模糊地带，而且既按套数又按面积征收，对部分家庭可能有失公平。200平方米以上的即定为高档商品房，可是一家三口住在200平方米的高档房中，和一家6口甚至更多人住在200平方米的高档房中，是有着本质区别的，不分区别同样对待，势必导致税负不公；而且评估价值超过主城区平均售价3倍以上的高档房界定，也很难操作。房价都是变化的，平均售价以何时的售价为准？超过3倍以上即为高档房，那超过2.9倍就可以不算？
再者1%的税率能否真的起到抑制高档房的需求作用，也很是疑问。能买得起高档房的人，不会在乎这么点税，何况房价的升值空间完全可以让投资高档房者打消1%的税负疑虑。因而，倘若真要抑制高档房需求，1%的税率显然过低。而且公众也会有这种担心——高档房的需求会否因房产税而转向中档房，如此某些专家所说的“房产税会推高房价和租金”的断言就不是毫无道理。
对于房产税的争议有很多，但一个确定的事实是，地方政府最乐于见到其开征。财政部财科所所长贾康曾表示，房产税和资源税这两个税种有望构成中国地方税的支柱。而公众的担忧也就随之而来：地方会否为了增加财政收入，而随意制订自己想要的房产税。既然不是新税种，就无须经过人大立法审议，这在一定程度上更方便了房产税的出台。
公众不是反对房产税，但必须明确的是，房产税要增加的是投机者的房屋持有成本，而不是每个自住房者的持有成本。在普通百姓购买一套房已经被征收了60多种税费的当下，房产税切不能一刀切地增加所有有房者的税负。
' />房产税的可疑逻辑2011-01-11据新华网报道，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制订，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。
重庆开征房产税具有标志意义。标志之一，是这个改头换面的新税种尽管面临巨大争议，但却终究到来；标志之二，它能否实现人们的良好愿望，发挥出地产调控也即降低房价的作用；标志之三，它能否用另一个稳定的财政来源，促使政府放弃或者减少对卖地财政的依赖。
从全国地产市场的格局来看，房产税尚存许多疑问。而重庆立志做第一个吃螃蟹者，在之于重庆地产市场的效果尚难骤下结论的情况下，只能暂时服膺重庆的勇气。在地产调控的全国高压之中，重庆对于房产税尤为青睐，多次表示要做全国先行者的决心，给人印象深刻得几近惊讶。某种程度上，其“堵抢眼”的决绝姿态，遮蔽了该税种之于重庆民生和现实市场的分析。至今，我们也未见到房产税对于重庆经济和地产市场的相关分析报告。
而从媒体所透露的重庆版本的房产税方案看，先对别墅、200平方米以上的“大房子”和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房开征房产税，看似打击炒作，其实依然留有后门。难道低于这个标准的就没有炒作？尤其让人生疑的在于，重庆的开征标准，矛头直指所谓的“富人”，不言自明地暗示了政策打击的重点。其客观效应，不仅在于强化乃至固化了社会对于“阶层”的认识，更在于将社会情绪焦点转移。同时，也为能够顺利地让房产税落地，找到了社会心理的突破口——这究竟是一个出于市场考虑的税种，还是针对社会矛盾的税种？
一直以来，对于房产税迟迟难以推出，总是有论者将原因归结为既得利益集团阻挠。这种分析问题的角度和方法，有其极不严肃之处。既得利益集团当然存在，关键是如何认识既得利益集团，并如何去约束既得利益集团。所谓无代表不纳税，而我们当前面临的严重问题是，如何制衡无代表也要纳税的进退失据。在一个供需矛盾失衡的卖方市场上，房产税一旦推出，真的可以出现希望中的房价降低吗？供应量不增加，如何规避税负转嫁？
除非在重庆人和外地人之间建立森严的壁垒，并显著加大对于重庆人的住房供应，房产税才会对重庆的房价产生显著效应。否则，在一个开放的市场上，在供应追不上需求的情况下，房产税降房价还需更多、更有说服力的证据。
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