日前，《山东省老年人权益保障条例（修订草案）》公开征求社会意见。草案规定，老人可以对子女“啃老”说不。有独立生活能力的成年子女要求老人经济资助的，老人有权拒绝。成年子女或者其他亲属不得以无业或者其他理由索取老人的财物。

“啃老”是普遍的社会现象，恶意“啃老”近年来更是屡见不鲜。中国父母对子女唯恐关爱不够，始终认为自己的辛勤奋斗都是为了让子女生活得更好。在这种习惯性心理支配下，不少父母总是倾其所有，甚至砸锅卖铁，也要帮衬子女一把。久而久之，一些子女便养成了依赖父母的习惯，并视享受父母钱财为天经地义之事。尤其是那些独立性不强、环境适应能力差的子女，过惯了“衣来伸手，饭来张口”的生活，更不愿通过艰苦奋斗独立生活，转而啃噬父母的血汗钱。不少人寄希望于法律干预这种现象，于是立法似乎就成了一条路径。

通过立法禁止恶意“啃老”，初衷是好的。但归根结底，“啃老”属于道德范畴，将道德调整的内容纳入法律强制轨道，能否真正解决问题？一方面，“啃老”行为的恶意标准难以界定。对于子女“啃老”的恶意行为，因为家境的贫富悬殊程度不同，父母和子女的理解也不尽一致，甚至大相径庭。连父母与子女对“恶意”行为的界定都是“公说公有理，婆说婆有理”，一旦将其硬性纳入法律规范，又如何确立一个能为社会成员普遍接受的“恶意”标准？

另一方面，“清官难断家务事”，将“啃老”的行为上升为法律强制制裁的对象，在具体的司法实践中，也会遭遇道德与法律冲突，导致司法裁判价值取向的“两难”尴尬。如果认定子女的“恶意”行为成立，虽然从法律上保护了父母的权益，但也会导致父母与子女的反目，司法裁判的法律效果与社会效果难以有机统一，还可能导致家庭的不和谐。这方面，古人的做法值得借鉴。为防止道德入法后司法面临的艰难抉择，古人曾对“亲亲相隐”、“为亲报仇”等情法冲突的亲情犯罪持宽容态度，部分时期甚至对亲人之间的告发持反对态度，亲人间的告发行为，甚至会受到法律的惩罚。古人这样处理的启示是，凡能够通过道德规范予以调整的行为，绝不轻易将其纳入法律规范的范畴。否则，极有可能导致社会的不稳定。而且，法律并非万能，不可能解决所有问题。

当然，对于“啃老”族中那些不务正业、好逸恶劳，甚至沾有赌博、吸毒恶习的部分子女，依法应予以严肃制裁，但现行的相关法律也对此有着明确的规定，用不着再单独立法。

尽管法律具有道德属性，并且在很大程度上，实质就是被赋予了国家强制力的道德，但道德和法律始终是两个不同层次的社会规范，各自调整的对象不同。只有道德规范调整失灵，才可能使用法律规范去调整。幻想通过“道德入法”来遏制恶意“啃老”行为，只是一厢情愿。

【对于汹涌而来的人口老龄化趋势，我们显然还没有做好准备。“以房养老”并不可能成为养老模式的主流，除了借鉴其他国家的经验之外，也要找到符合中国传统的现代养老模式。】

6月23日，保监会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，老年人住房反向抵押养老保险（俗称“以房养老”）试点正式启动。北京、上海、广州及武汉将从7月1日起开展试点。

最近，只要媒体一有关于“以房养老”的信息，就会立即触动舆论的神经。其实，“以房养老”并非新鲜话题，早在2007年，北京、上海、南京等地就开展过相关试点，可是最终的效果却不佳。“以房养老”通俗来说，老人与金融机构之间的关系就是“你留下房子，我为你养老”。道理看似简单，可是做起来并不容易。

原理上，“以房养老”符合保险业的大数法则，即只要通过精算后，批量地从事该业务，金融机构就有利润空间。可是根据以往的经验，老人和保险公司存在看不见的博弈，实现统计学上的“大数”，在推广之初并非易事，特别是房地产市场的不确定性，更加抑制了“以房养老”的规模。

正如古语所言，民知尊长养老而后能入孝弟。“孝”字反映了我国绵延上千年的家庭养老文化，对于国人来说，赡养父母不仅是法律义务，而且也是一项基本的道德准则。即使拥有退休金，不少老人心中仍深植着传统的“养儿防老”观念。所以，对于住了一辈子的房屋，很多人宁可去世之后留给子女继承，也不愿意抵押养老。因此，“以房养老”的模式在目前看来，只适合少数无子女或失独的老人。

即使是在国外，拥有成熟的“以房养老”模式，但也并非主流。2013年，新华社曾报道，该养老模式在美国仍不普遍，符合申请标准的老人中仅有不到3％申请了。尽管“以房养老”的概念在媒体上火热，但在现实中，该养老模式只是社会养老保障体系之外的补充形式，难成养老的主流模式。所以，媒体无须过度解读，公众也无须过度关注。

目前，我国60岁及以上老年人口逾2.02亿，占总人口14.9%。相关部门推出“以房养老”概念，确实可以起到一定的补充作用，但并不意味着政府的养老责任就可以“缺位”。按照规划，到2015年我国每千名老年人拥有养老床位数将达到30张，现在看来，要实现这一目标，任重道远。有关部门不妨在重视补充养老模式的同时，更要着眼于大众养老模式，注重我国本土的养老传统，创新现代养老方式，加大社区养老、居家养老的供给，鼓励民营的养老机构参与到养老市场中来，提高老人的养老质量。

对于汹涌而来的人口老龄化趋势，我们显然还没有做好准备。“以房养老”并不可能成为养老模式的主流，因此，除了借鉴其他国家的经验之外，也要见招拆招，找到符合中国传统的现代养老模式。唯有如此，面对养老需求，老人才不至于焦虑，社会也不会过于敏感。

保监会23日正式发布的指导意见称，7月1日起，未来两年，北京、上海、广州、武汉将正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，这意味着“以房养老”商业保险正式开闸（新华网6月24日）。

首批试点只有北上广和武汉四个城市，足以看出监管部门对以房养老持谨慎的态度。到目前为止，尚无保险公司申请试点，可看出有关金融企业热情并不高。从国际上看，以房养老在美国、中国香港以及新加坡都是小险种，市场非常有限。从国内实践看，中国自提出“以房养老”的概念已有10年，从2007年开始，北京、上海、南京、杭州等地都有过一些自发性试点，效果不佳，并未被市场接受。

现阶段在中国推行以房养老模式有一定困难。从传统观念特别是老年人的观念来说，将恒产、家业留给子孙后代观念浓重，也是在儿女面前成就性的体现之一。如果一辈子的产业——住房，最后被银行、保险等金融机构收走，人们难以接受。

从市场角度来说，商业银行、保险公司等金融机构开展这项业务面临较大的市场风险。根据目前畸高的房价评估住房价值，正好处于价格的塔尖位置。如果未来房价出现较大幅度下跌，金融机构就赔大了。美国的金融机构之所以敢于零首付给包括失业人员在内者发放住房贷款，就是预期房价会大幅度上涨。结果，房价大跌使得金融机构损失严重，雷曼兄弟倒闭引发金融危机。

另外，即使未来房价大幅度走高，也面临住房养老者毁约的风险。从利率市场走势来看，金融机构和住房养老者都将面临利率风险。如果未来利率走高，那么，住房养老者就相对遭受经济损失；如果利率走低，金融机构又遭遇损失。现在，中国正在进行利率市场化改革，一个时期内预期利率较大幅度走高的可能性较大，以房养老者面临较大经济损失的可能性，极有可能使得其毁约。

真正意义上的住房养老，贷款额度是终生按期支付的，而不是以十年二十年为确定期限。这就给贷款提供者带来一个长寿风险问题。当借款人长寿时，其获得的贷款额度就会显著超出所抵押房产的价值，对贷款提供者不利。相反，当借款人短寿时，在有生之年获得的贷款额度会低于所抵押房产价值，这对借款人不利。而借款人往往比贷款提供者更了解自身健康状况，贷款提供者遭遇的寿命风险要大于借款者。

同时，中国大陆房屋的70年产权问题、金融机构的流动性风险问题，以及住房维护修缮的道德风险问题等都是中国以房养老的障碍。因此，住房养老模式更适应市场法制健全、市场稳定波动小、百姓思想观念比较开放，特别是养老医疗体系健全、百姓无后顾之忧的国度。

住房养老只能作为养老的一种补充，供养老者自愿、自由选择。比如，住房比较多的退休老人，想提高一下养老生活标准和质量，补充除了维持基本生活按月领取养老金以外的高质量退休生活资金，采取以房养老不失为一种好办法。

中国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底60周岁以上老年人口已达1．94亿，2020年将达到2．43亿，2025年将突破3亿。养老矛盾日益突出，最大的问题是养老金不足。而社会保障支出仅占我国财政支出的12％，远低于发达国家30％至50％的比例。财政应弥补历年养老金欠账以应对未来养老金不足问题。“以房养老”只能作为基本养老的有益补充，绝不能也不会代替基本养老。

【以政府强制实施的基本养老占据了绝对的统治地位，而企业年金和个人养老发展严重滞后。完善好补充养老的体系，比目前纠结于以房养老如何破局更有价值。】

伴随着中国人口老龄化，养老问题变得日益严重，“以房养老”也越来越被各界寄予厚望。

近日，保监会召开新闻发布会，公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，保险以房养老试点开始在京沪广汉四个经济发达城市启动。

这是继去年国务院在《关于加快发展养老服务业的若干意见》中，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”之后，政策层面的进一步具体执行和落地。

应该说，房产反向抵押是个人补充养老的重要内容之一，但就目前中国的具体实际而言，以房养老难当大任。

其一，房产已经成为中国家庭最重要的资产，除了部分空巢家庭老人独居，或者没有子女的老人，对于大部分家庭来说，房产反向抵押并不现实。因这不仅是个经济问题，还涉及传统伦理观念问题，非一朝一夕可以改变。

其二，老人是否愿意将房产抵押，关键取决于当时的房产估值。据了解，北京上海等机构的调查均显示，民众对以房养老的意愿并不强烈。北京在右安门街道试点的“以房养老”，试点4个多月无一人办理。这还是在房价上升的时刻，一旦房价下行，反向抵押的需求可以想象。

其三，目前的法律法规对70年产权的界定十分模糊，也严重阻碍了以房养老制度的正常推行。哪怕乐观的期待，到时候由于严重的人口老龄化，70年产权自动续期兑现，还是会为该制度的推行埋下隐患。若不改革相关政策规定，届时只会带来一系列的纠纷。

综合来看，以房养老要想顺利推进，至少需要满足“独立住房、房价稳定和永久产权”三个因素。而从过去十多年，以房养老从最初提出到个别城市计划试点，再到又因无相应法律保障而陷入难解困局，政策和法规层面一直处于原地打转的状态。此次保监会的指导意见，也更多地停留在具体落地层面，但民众真正关心的配套制度和政策依然没有什么进展，也就很难提高民众的积极性。

实际上，解决中国严峻的养老问题，房产反向抵押只能扮演配角。过去20多年中，中国已经逐步建立起基本养老和补充养老（企业年金和个人养老）为支柱的养老保障体系。而以房养老不过是个人补充养老中的一小部分。即使是在欧美国家，没有历史性政策法律的束缚，以房养老体系日趋兴旺，但是也仅是整个养老服务产业“支流的支流”。

实际上，就目前的中国养老所面临的形势而言，与其纠结于如何推进以房养老真正落地，不如让中国养老保障体系更加趋于合理。目前，以政府强制实施的基本养老占据了绝对的统治地位，而企业年金和个人养老发展严重滞后。完善好补充养老的体系，比目前纠结于以房养老如何破局更有价值。

□倪金节（媒体人）

保监会23日召开新闻发布会,公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,指出“反向抵押养老保险”是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。至此,此前讨论广泛的“以房养老”试点政策正式落地。(6月23日新华社报道)

尽管“以房养老”这个概念自提出以来争议颇多,尤其是部分城市此前试点不太成功,人们对“以房养老”一直质疑不断。不过,坦率地说,“以房养老”仍有很多现实意义。比如,正如《意见》所指出的,“以房养老”有利于健全社会养老保障体系,有利于拓宽养老保障资金渠道等。

在舆论争议声中,在此前试点不成功的阴影中,保监部门这次在四个城市再试点“以房养老”,再次表明了政府层面寻求解决养老问题新途径的决心。在老龄化社会正在提前来临的背景下,“以房养老”确实有继续探索的必要。不过,我很关心这一次试点能否获得成功,能否不再重蹈过去的覆辙。

应该说,这一次试点不同于以往。过去,上海、南京等地都是在自行摸索,而这次是保监会出台统一《意见》进行规范化操作。而且去年9月国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,也是在为“以房养老”试点提前“预热”。

从某种意义来说,这次试点不但是以“国家力量”来推动的,而且之前也做了充分准备——《意见》在征求3个月的意见后落地。不过,从《意见》内容来看,似乎既没有充分吸取之前的教训,也没有从舆论质疑声中吸收“营养”。这样一来,“以房养老”试点的效果就存在变数,要么试点成功,要么不成功。

现实中,由于种种原因,一些人不太愿意参与“以房养老”,但《意见》并没有打消公众的疑虑。以北京为例,去年年底才开始试点,应该说条件吸取更早试点城市的经验和教训,但北京试点4个多月以来,“以房养老”业务一直无人办理,遭遇冷落。这至少说明,“以房养老”眼下还无法获得公众广泛信任。

尽管这次公布的《意见》为保障消费者合法权益,对试点保险公司规定了比较高的资格条件,在试点业务宣传、销售人员管理、销售过程管理信息披露等多方面,也提出了明确要求,但却不一定能打动公众尤其是老年人。这不仅是因为观念问题,而是因为多方面的原因。

比如说,金融机构由于面临房价、寿命、产权、法律、政策等多重风险,造成产品设计不合理,条件设置门槛过高,容易把部分老人拒绝在门外。再比如,抵押的房产价值评估不合理也影响老人参与的积极性。客观地说,这次公布的《意见》,仍没有系统解决公众的顾虑,也回避了“70年产权”等敏感问题。

房产是重要的公民财产,而“以房养老”在国内又是一个比较新鲜的事物,公众接受必然有一个漫长过程。而这次试点时间自2014年7月1日起至2016年6月30日止,所给的两年时间内,金融机构能否设计出合理的产品,能否改变公众尤其是老人的观念,还是一个未知数。如果两年时间到了,试点不成功怎么办?

保监会23日公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，意味着这一全新的养老方式在争议中迈出了新步伐。在为创新养老方式之举点赞的同时，也要谨防在试行“以房养老”中政府不履行公共职责。

当前，我国银发浪潮来袭，60岁以上老年人口超2亿；养老保障水平还比较低，城乡居民基本养老金人均每月只有81元。推进以房养老等新型养老方式，无疑有助于完善养老保障体系，丰富养老保障方式。

从制度设计上看，“以房养老”是一种保险产品。既然是产品，购买者理应有自主选择权，不能强买强卖。因此，落实“以房养老”应遵循市场规律，防止以行政手段强力推行。

防止以行政手段强制推行，并不意味着“看得见的手”无所作为。相反，政府的公共职责更需加强。

一方面，政府应大力发展养老服务业，为“以房养老”落地生根提供土壤。当前，我国养老市场发展滞后，养老机构、养老服务在数量与质量上严重不足，老人与养老床位之比为50∶1。如果房产抵押出去却买不到相应的养老服务，“以房养老”岂不成为“水中花镜中月”，又怎么发挥有益的补充作用呢？

另一方面，政府应高举监管利器，为购买“以房养老”的消费者保驾护航，既要防止借“以房养老”概念游说老年人抵押个人住房进行消费贷款引发多重风险，又要针对金融分业经营的格局完善体制机制，避免重复监管与监管漏洞。

从国际经验来看，“以房养老”尚属小众产品。从我国现阶段国情来看，“以房养老”面临着与传统养老方式的博弈、房价不确定因素的风险等。正是基于此，指导意见中明确，“不得夸大房产增值在提升养老金领取水平方面的作用”。因此，针对产权、理念、房价波动等难点，政府还应搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，从政策框架上给出解决方法。

“以房养老”是一项系统工程，保险机构应完善产品设计，购买者要量力而行，政府则应加强监管。只有各个链条紧密咬合，才能让补充养老的作用真正落到实处。

新华社记者 杜宇 何雨欣

明日就是“重阳节”，让老人能拥有一个幸福的晚年是政府、家庭和社会的共同责任。9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”这17个字最为引人注目。

事实上，“反向贷款”的模式在上世纪80年代已经在美国出现。目前世界上不少国家有此政策，但是也有很多国家仍在观望中。

美国 “倒按揭”推行多年“门槛低”

“如果你年满62周岁，并且拥有自己的住房……为什么不将房子资产变成现钱呢？”、“很多老人空有大房子，却没有现金，可能面临突然的医疗支出、房屋修缮费用，怎么办？”在美国，从上世纪80年代开始，出现了政府主导的“反抵押贷款”项目，也就是“以房养老”。美国人养老有多种方式，“反抵押贷款”只是其中一种。

20多年来数十万人参加

在一些受访对象的印象中，美国人养老有多种选择，纯粹靠“以房养老”的现象虽然有，但是并不算多。

美国人退休能拿多少钱呢？美国的养老保险制度有“三条腿”，“第一条腿”是基本养老保险，替代率是40%，所谓替代率就是退休后的收入与退休前收入的比例。“第二条腿”是雇主计划，相当于我国的企业年金，最著名的是401K计划，社会平均替代率也是40%；“最后一条腿”是商业养老保险。

61岁的美国人安东尼给出了一个大概的数字：基本养老保险最低标准是800美元/月，一般人能拿到1500-2000美元。很多美国老人并不仅靠基本的社保金过活，同时还会拥有企业年金和一些存款。

在美国，利用房产养老，也是一种比较普及的方式，其中较有特点的一种是“住房反向抵押贷款”，可以简单地理解为“以房养老”。

这种项目由美国政府主导，而不是私营金融和保险机构的商业行为。据统计，截止到2010年5月，参与者已有49万人。

62岁以上有房老人够条件

美国的这种“住房反向抵押贷款”（HECM）出现于上世纪80年代中期，目标人群是62岁以上的老人。该项目由美国联邦政府住房及城市发展部（HUD）和联邦住房管理局（FHA）主导。

通俗来讲，与普通的按揭买房，按月付给银行利息归还贷款的方式相反，参加HECM的老人，是将自己的房屋抵押给HUD，相关金融机构为此付给老人一定金额的现金，也就是贷款。等到老人故去之后，房屋收归HUD所有，并由其变卖房屋清偿贷款。

申请HECM的老人需要符合几项基本的条件，“门槛”并不算高：首先，要求年满62岁以上的单身老人或夫妇；拥有一套已经还清贷款或者所欠贷款数额不多的自住房（依靠反向贷款获得的现金可以还清贷款）。

在实际操作中，负责放款的是各大银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构。假如贷款机构因破产或其他原因无法按约发放贷款，政府就会适时介入，保证贷款正常发放。

这一项目对申请者用来抵押的住房几乎没有限制。在收到申请后，HUD、银行和保险公司将对申请者的自住房进行估价。

按照规定，申请人最多可获得的贷款，肯定少于房屋的评估价或者销售价格，绝大部分情况不超过62.55万美元。当事人无须为这笔收入纳税，其享受的社会保障和医疗保险等其他社会福利也不受影响。

20万房产能发一半贷款

那么，一般情况下，老人能够依靠反向贷款拿到多少钱呢？这要根据当时的利率、房屋估值、地理位置、老人的年龄等因素来综合评定。如果是夫妻申请，则以年龄较小的一方的年龄为准。

老人在申请反向贷款前，按照要求必需免费获取讲解资料，或者以较低的价格聘用反向贷款顾问，明确了解这一项目的含义。顾问会为老人估算相对准确的贷款金额，或者老人们可以自行在网上用“反向贷款计算器”估算。

在官方的宣传资料中，以拥有20万美元价值房屋的3个家庭为例，具体地讲明了反向贷款的用途和金额。但是，每一个申请的具体情况仍然有所不同。

63岁的比尔·史密斯退休后，仍然要为自己的房子偿还小部分贷款。按照63岁的年龄标准，史密斯获得11.5万美元的反向贷款，他拿这些钱再来偿还自己的房屋贷款。

乔·安德森和利兹·安德森夫妇分别有75岁和73岁。二人在退休后买下了一栋两层别墅。最近，乔患上了轻微的心脏病，爬楼梯很不方便。于是，他们申请了HECM一个较低手续费的储蓄贷款项目。根据利兹的年龄，二人得到10.5万美元的反向贷款。他们用2万美元安装了一个电梯，又把房子做了一些修缮，剩下的8.5万美元存下来以备将来使用。

80岁的梅尔芭·乔尼斯终生都住在小镇里，她知道自己可以靠亲友的照顾生活，但是因为花光了所有的退休基金，她对生活仍然有些担心。她从HECM标准贷款项目中获得了13.4万美元贷款。她选择了按月领取贷款的项目，每月能够拿到925美元的“贷款退休金”。

子女还清贷款后还可继承

在HECM项目中，有一项强制条件是申请者必须住在这套房屋中。

老人在世时，可以一直住在房子里。如果老人搬出，则需要还清反向贷款。

如果老人去世，房屋则收归HUD所有，并由其出售房屋清偿债务。盈余部分提供给老人的子女，不足部分由政府补足。

如果老人的子女希望继承房产，则要还清银行或者金融机构支付给老人的反向贷款和利息。但许多情况下由于要支付高额税费，并且办理手续费时费力，许多子女放弃了继承权，住房由政府收回。

除了子女继承的问题，这一项目推行多年来，也产生了一些问题，最主要的是利率太高。与其他贷款方式相比，这种模式的利率较高。办理过程中申请人要缴纳申请费、登记费、律师费等政府收费，这些钱将在金融机构发放贷款时扣除。此外，房屋修缮、水电、保险和房屋定期估价等费用也由房主自行负担。

另外，这一项目往往需要政府补贴大量费用，总额接近10亿美元。最近联邦政府出台新的措施，宣布要加强对申请者的资格审查。

卖房住高档养老院也是选择

由于“倒按揭”的养老计划同样存在一些问题，许多美国老人选择将房子卖掉，觉得直接获取大批现金更为实在。在一些高档而昂贵的养老院，许多老人都是卖了房子才得以入住。

在美国居住多年的华人小川曾经去过家门口的高档养老院参观。她介绍说：“我家附近的养老院很高级，全美连锁，设施特别好，能够为老人提供非常贴心而周到的各种服务和陪护。价格当然很贵，而且要求一次性付清，这笔钱差不多能买一所房子。很多老人用卖房子的钱住进去，一直到去世。”

美国也有很多老人将自己的大房子出租，或者卖掉大房子，再换一个小房子，贴补家用，过上更为舒适的晚年。

新加坡

组屋出租需申请 一成老人愿出租

几十年来，新加坡政府通过大兴组屋（相当于“经济适用房”）和“居者有其屋”政策，令大批低收入群体有了自己的住房。

在新加坡，老年人被称为“乐龄人”。如何解决低收入者的养老问题，一直是新加坡政府的难题。为此，近几年新加坡政府实行了数项利用老年人组屋（相当于经济适用房）房产养老的措施。但是，对于美国式的“反向抵押贷款”政策，新加坡政府仍在观望。

房屋套现主要有三种方式

新加坡的“组屋”政策非常有名。上世纪60年代，新加坡成立建屋发展局后，建造了很多公共组屋（相当于经济适用房），比商业私人住宅便宜许多，供低收入人群居住。后来，政府实行“居者有其屋”计划，鼓励中低收入人群购买组屋。如今，组屋已成为新加坡住房市场的主体，87%的人住在其中。

目前，新加坡老年人要利用所拥有的组屋换取收入，有三种主要方式：

新加坡政府允许老年人将自己的组屋整间出租，或者出租其中的房间。不过，这需要向政府申请，否则将面临罚款。

新加坡政府在2009年和2012年初先后出台了两项措施，旨在帮助低收入的老年人解决“有房产，没现金”的窘境。前者是屋契回购计划，后者是乐龄安居花红。

只有一成老人愿意出租房屋

但是，这三种政策，都没有获得非常热烈的反响，反映出亚洲老年人的各种顾虑。

近日，新加坡国家发展部公布了最新数据：新加坡共有约25.4万名年满55岁的组屋屋主，占屋主总数的30%，其中近八成已付清贷款。在这些老年屋主当中，把整间房子租出去的人有1.35万人，出租房间的人则有1.24万人。

根据这项数据显示，新加坡老年组屋屋主中，出租房屋的仅占总数的一成。

据新加坡媒体报道，新加坡租房的收入很可观。一个房间的月租平均是600元，两居室的月租大约为1480元，三居室约为2000元，四居室月租金平均2300元，五房式的租金则为2450元。

为何很多人不愿意出租组屋呢？新加坡国家发展部对1243名年长屋主进行调查发现，在548名不肯出租房子的受访者中，约一半觉得与陌生人同住会失去隐私；有两成的人对有陌生人入住自己的家感到不安，他们担心贵重物品会被窃走；另有约22%的人因为有子女供养、有足够积蓄或还在工作，无须出租房子。

“回购”和“花红”双双遇冷

2009年新加坡政府推出的“屋契回购计划”同样遭遇尴尬。自2009年至今，只有不到500名申请者。

今年2月，新加坡政府对这一计划做了改进，将原本的1万元政府津贴提高一倍到2万元。其中1万5000元是现金，另外5000元会拨入公积金户头。

虽然“屋契回购计划”修改后，申请人数有所增多，但是很多新加坡老年人顾虑的是该计划的30年期限——计划规定组屋屋主在售房给政府后，仍可在已售房里再住30年。很多老年人因此担心，30年后自己会无家可归，真正的老无所依。许多新加坡专家也呼吁，政府取消30年的限制。

至于去年开始实施的乐龄安居花红，其初衷是鼓励老人卖掉现有大型组屋，搬到三居室或更小的组屋中以领取花红的计划。从去年开始实施，迄今申请者只有23个，13个已获得批准，其余10个还在处理中。

乐龄安居花红遇冷，与一开始政策的不合理性不无关系。去年开始实施时，政府规定申请者大屋换小屋所得的收益，要优先补充公积金退休账户。这让很多需要现金贴补生活的老年人望而却步。

据新加坡媒体报道，目前新加坡公积金最低存款额为13.9万元，如果是一对老夫妻，总数就是27.8万元。如果悉数填补，大屋换小后所得的现款可能微不足道，因此政府所给的2万元花红也失去了魅力。根据今年修订的计划，屋主只需用净收益中的6万元填补公积金退休户头，剩余部分可全数提取现金。

小型乐龄公寓受欢迎

另外，新加坡政府为了解决低收入老人的养老问题，也在兴建小型乐龄公寓。据新加坡媒体报道，虽然老年人也有担心居住年限的问题，但是这一举措相对受欢迎。因为很多老人不愿意领取乐龄安居花红的另外一个原因，是不愿意搬离熟悉的环境。如果能够在熟悉的社区中找到小型公寓，可能会令老人们更加安心。

屋契回购计划和乐龄安居花红计划的用意虽好，但是也有专家提出，这些计划的细节和条款过于复杂，让人难以理解。

对于在一些国家实行的“反向按揭房产贷款”，虽然民间一些商业机构曾经试行，但是效果不好，新加坡政府对此还在观望。一些新加坡学者提出借鉴他国相关经验，新加坡媒体对亚洲国家推行“反向按揭”的风吹草动也相当关注。

英国

个别老人卖房去他国买豪宅

去年底，一份调查显示，超过三分之一的英国人打算利用房产筹集养老金，欧洲大陆有类似想法的人占不到四分之一。英国一成退休者被迫出售房产或换成较小房子来维持生计。那么，英国人如何利用房子养老呢？

保险公司主导“终生抵押”

在英国，“以房养老”最主要的形式有两种，一种是利用“反向抵押贷款”，把房产抵押给银行、保险公司等机构，每个月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后，用该住房归还贷款。

1920年，英国为了保障低收入的高龄者的生活，作为一种国家援助的方式，曾经提出倒按揭模式向低收入高龄者贷款的概念。

如今，“反向抵押贷款”在英国也很普及。不过，与美国政府主导为主的“反向抵押贷款”不同，英国主要借助保险公司等商业力量，在英国称为“终生抵押”。据调查，英国大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式。

目前，英国办理“终生抵押”的金融机构和协会有上百家，提供的金融品种多样而灵活。

因此，英国的“终生抵押”并没有统一的标准，各家金融机构都在利率、申请人条件、还贷条件方面有所区别。

总的来说，申请者的年龄下限在55岁至60岁之间。申请人的房屋价值也要符合一个最低评估值，通常在7万英镑到10万英镑之间。

申请者年龄越大，拿到的贷款越多。比如，如果一个人只有60岁，那他大致能够拿到相当于房产价格25%的贷款。实际上，这是保险公司在与老人的寿命博弈，被保险人活得越久，则保险公司需要支付的养老金就越多；反之则保险公司就能很快收回房产获利。

政府鼓励老人租房获利

在英国，另一种“以房养老”的方式是出售大房，换购小房，用差价款养老。

今年一项调查显示，73%的英国退休老人都是“有房一族”，其中26%的人正在找机会卖房，其中73%的人表示想换一套更小一点的房子。在被调查者中，有23%的人希望卖房以增加收入，13%的人希望靠房子偿还债务。

如果拥有大房子的英国老年人不愿意卖房也不愿意抵押房产，他们可以选择出租一间或者两间房子。英国政府推出了一项鼓励老年人租房收益的计划。凡是参加此计划的老人，租房的收益可以部分或者全部免税。

此外，还有老人将自己的房产出售后搬到物价水平较低的城市或者国家去养老。此前有报道称，个别的老人选择去意大利或者西班牙，购买豪宅养老。不过，由于金融危机和欧债危机的影响，很多老年人所购买的房产大幅缩水。新京报记者 储信艳

■ 附议

“失独老人”与“以房养老”

一个欧美房屋业主去世，即使房屋完全损毁，在财务上折旧完毕，净值为零，但由于土地仍有净现值，所以房产净值仍然为正，而这正是以房养老的根本性制度基础。

现在，很多人把“以房养老”解释为，出租一套，自住一套；或者出租一间或几间，自住一间；或由大房置换为小房，获取收入。这种情况本质上就是老人有基本住房之外的资产性收入，完全可以自己随行就市，不用政府操心。所以，“以房养老”应该是狭义的指老人只有唯一的一套住房，自己住在里面，然后把房屋抵押给金融机构，金融机构按期发放资金，老人去世之后，通过房屋偿还金融机构贷款，这也是大多数国家“以房养老”的意义所在。

这种逆向按揭模式的“以房养老”对中国来说，具有更迫切的现实意义，这是因为中国有大量的失独老人。

所谓失独老人，是指人到中老年不能再生育的时候，独生子女却发生意外伤残、死亡的老人家庭。根据卫生部发布的《2010中国卫生统计年鉴》，中国每年新增7.6万个失独家庭，50岁以上失独群体日益庞大，全国失去独生子女家庭已经超百万个。有关专家推算，1975-2010年出生的2.18亿独生子女中，超过一千万会在25岁之前死亡。这意味着有2000万名父亲和母亲，在中老年时失去唯一的子嗣，成为孤立无助的失独老人，养儿防老的传统经济模式无法实现。

根据我国的计划生育政策的推行历史来看，这部分失独老人大多数都是城镇居民，在当年的住房改革中，都曾以较低的价格购买过“房改房”。现在，随着房地产市场的飞速飙升，这些房屋价值都有了巨大的飞跃，“以房养老”政策对于这部分老人来说，可谓雪中送炭，由于不必考虑留给儿女的遗产问题，他们拥有的房子用来养老绰绰有余，可以让他们过上比一般老人更好的生活。但是，不明晰的土地制度却使这一前景成为泡影，政府相关部门仅仅是拍拍脑袋，口惠而实不至。

在中国，城市土地归国家所有，居民对土地并无所有权。房屋是建在租期最长为70年的土地之上。虽然2007年出台的《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但并没有清楚规定续期费用是多少。

与中国不同，欧美国家土地制度是土地私有制加物业税，这种税赋每年征收一次。以美国为例，物业税是指对土地和地上建筑物包含的所有资产进行统一税率的税收。美国是联邦制国家，其每个州都是自治的，各个地方的税率并不一致，一般在1%~3%之间。物业税的税基是根据地方政府委托的专业评估机构对房地产价值进行市场评估作为依据来确定的。

根据这种土地制度，做一个简单的估计，不考虑资金的时间价值，假设土地的市场价值没有变化，税率为2%，这就意味着每隔50年，拥有物业的业主因土地而缴纳的税负就等同于土地的市场价值，相当于把土地及房屋再买了一遍。这实际上与中国土地制度下，土地出让金只有50-70年的期限，到期可能再度续费差不多。

不过，两种制度虽然看起来没有差别，但是，对于以房养老来说，具体的市场意义却相差非常大。在土地私有制下，每年缴纳土地税，因为税负是每年缴纳，所以，任何时候，土地的价值都是稳定的，不存在折旧问题。这就意味着，一个欧美房屋业主去世，即使房屋完全损毁，在财务上折旧完毕，净值为零，但由于土地仍有净现值，所以房产净值仍然为正，而这正是以房养老的根本性制度基础。

但在中国，这个根本性制度却并不存在。由于70年，甚至更短的50年的出让期限存在，一个上世纪90年代购买房改房的居民，到现在，已经过了25年，如果后25年采取“以房养老”的倒按揭，把房屋抵押给银行，自己仍住在房子里面。那么，25年之后，房子几乎变为危房，银行到手的“楼面地”如果还得重新缴纳足额的土地出让金。那就等于说，银行在支付了25年的养老金之后，得到的价值为零。即使土地出让金期限为70年，有偿续期费用也不是足额，而与市场实际价格有一个差价，但也会大大侵蚀金融机构的利润。所以，即使抛开房屋价格的不确定性，这种政策的不确定性也会使金融机构采取回避态度。

刘远举（上海金融与法律研究院研究员）

??? 北京有望于本月底出台的《加快推进养老服务业发展的意见》中，备受争议的“以房养老”可能不被提及，而是提出“以房助老”的概念。市民政局相关负责人介绍，“以房助老”是除基本养老金之外养老方式的多一种选择。它不要求老人一定要拥有独立产权的房屋，其主要模式也不须抵让房屋的产权，可以通过置换住房（或闲置房屋）的居住使用权，获得更丰富、优质的养老资源。（据9月18日《新京报》）

??? 很多人说“以房养老”不靠谱，因为其涉及面太窄，又要有房子产权，又不需留给后代，所以不是大众化养老模式。那么，在北京市出台的养老意见中，被称为适用面更广泛的“以房助老”模式就靠谱吗？

??? “以房助老”无需抵押房屋产权，而是置换居住权，从而获得更多的养老资源。从表面上看，这种模式与房屋产权脱钩，可以确保在老人过世后，房子不会被金融机构拿去，摆脱了财产继承权的后顾之忧，降低由此引发的纠纷概率，容易被市民所接受。但是，“以房助老”依然是跟住房挂钩，仍要牵扯到房子的居住属性，则就无法彻底摆脱房子带来的各种问题。

??? 相比“以房养老”模式的简单易懂，“以房助老”的概念有些含糊不清。从北京市民政局的描述来看，“以房助老”是拿居住权置换养老资源，而居住权跟房屋产权是皮毛关系，产权不明的情况下，居住权就更难扯清楚了。房屋产权归属老人的话，当然就容易操作。而理论上讲老人即便没有房屋产权，也可以置换居住权，但在此等情况下按照法律规定，需要得到房屋产权者的同意，否则就无法实施。

而且，拿居住权置换养老资源也存在疑问，老人一方容易理解，所谓养老资源就是养老金或入住养老院等，但对方拿到房屋居住权之后，又该如何处理呢？显然只有两条路，要么出租给他人，要么空置，而这两种操作方法，无论是谁都可以办到，老人又何必非得置换给其它机构？为何不自己出租收钱，岂不是更方便。再者，对于房屋产权不属于老人所有，而是子女或亲属的住房，那么居住权的置换就需征求产权所有者的同意，如此就将牵涉到第三方，关系更加复杂，操作变动概率太大，很难顺利实现。而产权人亦要顾忌到居住权置换后的麻烦，能否同意也未可知。

??? 综述可见，“以房助老”跟“以房养老”虽然有区别，但在操作方式上太过复杂，即便适用范围扩大了，却也不是一种好的选择。对于符合条件的老人而言，无论是选择“以房养老”，还是“以房助老”，都只是一种养老补充性质，就如同人穿鞋子，合适与否只有自己知道。

近日，国务院颁布文件明确提出，鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点，通过“以房养老”解决养老资金难题。这既是一种金融创新模式，也是养老保障的大胆探索。不过，基于当前国情，假如相关的配套政策跟不上，或者社会养老观念无法转变，那么以房养老极有可能演变成“镜中花、水中月”。

在我国老龄化程度日益加深、养老保险资金缺口巨大的背景下，“以房养老”模式的提出有益于丰富养老模式、弥补养老金的不足，是缓解养老压力的一种积极尝试。但即便如此，“以房养老”模式由于制度不全、操作困难等问题，在我国并不很顺利。

“以房养老”模式是从国外引进的“舶来品”，但面对中国的环境制度，会面临明显的“水土不服”。在美国、加拿大等国，“以房养老业务”之所以能够顺利开展，是有一系列的制度环境作为保障的。比如这些国家普遍都有遗产税或个人资产增值税制度，假如房屋等财产由子女继承，那么就需要交纳不菲的遗产税或个人资产增值税。这就使得部分民众愿意用“以房养老”的方式进行养老。相比之下，中国目前尚未有遗产税制度，而且父辈向子女遗传房产是一种根深蒂固的传统文化。在这种情况下，愿意将房产拿给金融机构作抵押进行养老的需求就很少。

在中国市场，“以房养老”同样存在巨大的不确定性，会抑制供需双方的积极性。“以房养老”就是老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。当老人去世后，房产出售用于归还贷款，其升值部分归金融机构所有。在这里，房子会升值还是会贬值、老人的寿命有多长、市场利率水平的高低等因素，都会对供需双方产生直接影响。对银行、保险公司等机构来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反，时间越长风险越大。如何确定“倒按揭”利率也是一大难题，贷款额少，老人不乐意；贷款期长，机构又可能吃亏。

同时，“以房养老”还存在适用人群窄，保障功能有限的缺陷。从国内外的实践经验来看，适合“以房养老”的人群大致有三类：老人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活；老人拥有对房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利。老人经济状况适中，因经济条件很好无“以房养老”必要，经济条件过低不具“以房养老”条件。换句话说，“以房养老”不是“雪中送炭”似的养老保险，而是具有一定的“锦上添花”的功能。

“以房养老”固然符合金融创新和养老模式创新的需要，但恐怕其难以成为养老模式的主流。再加上制度上的缺陷和操作上的种种困难，难保“以房养老”模式变成“中看不中用”的摆设。只有上述难题能够得到有效解决，“以房养老”才能被普通民众所接受，真正成为普通民众养老的一种放心选择。（作者是对外经贸大学社会保障系主任）